 В ипотеку можно приобрести отнюдь не любое жильё ndash; банки предъявляют достаточно жёсткие требования к недвижимости, которая будет находиться у них в залоге. Предметом покупки может являться не только квартира, но и частный дом, или, что случается гораздо реже, комната в коммуналке. Требования к квартире по ипотеке обусловлены тем, что приобретаемое в кредит жильё должно через несколько десятилетий быть ликвидным на рынке и не потерять свою стоимость.
А в случае, если заёмщик окажется неспособен погасить кредит, банк должен без лишних проблем реализовать эту недвижимость. Подбор подходящей квартиры под ипотеку осложняется ещё и тем, что срок поиска ограничен 3-6 месяцами после одобрения кредита банком. Если заёмщик не уложится в отведённый срок, ему придётся подавать документы на продление срока одобрения. Поэтому имеет смысл заранее ознакомиться с требованиями банков, чтобы сразу отсеять заведомо неподходящие варианты. Рассмотрим, какие квартиры подходят под ипотеку с точки зрения большинства банков, и что следует учесть при выборе недвижимости.
Год постройки и техническое состояние жилья.
Однозначно не подходят ветхие дома (с износом более 60%, с деревянными перекрытиями). Лучше всего под ипотеку подходят квартиры в домах постройки не старше 90-х годов прошлого века. Это целесообразно и для самого заёмщика ndash; на момент погашения ипотеки такая недвижимость всё ещё будет ликвидна на рынке, в отличие от laquo;хрущевки raquo;, которая к этому моменту может перейти в разряд ветхого жилья. Строящееся жильё может тоже не устроить банк, ведь оценка его реальной рыночной стоимости затруднена до введения объекта в эксплуатацию. Если необходимо купить квартиру именно в строящемся доме ndash; следует узнать, каким банком аккредитован данный застройщик, и обращаться в этот банк.
Помимо этого, некоторые банки выдвигают требование к квартире по ипотеке, чтобы в ней присутствовала отдельная кухня (по этой причине квартиры-студии могут банк не устроить), были подключены электричество, отопление, газ и водоснабжение.
Если в квартире сделана незарегистрированная перепланировка ndash; банк, вероятно, откажет в кредите. Имеет значение даже район, где расположено жильё, а также этаж ndash; с точки зрения банка, под ипотеку подходят квартиры, расположенные в хорошем районе, не на первом и не на последнем этаже.
Рыночная стоимость квартиры.
Определяется профессиональным оценщиком. Не следует путать эту стоимость с той ценой, которую запрашивает за квартиру продавец ndash; банк при выдаче кредита будет ориентироваться именно на оценку, выданную независимым экспертом. Обычно заёмщик должен воспользоваться услугами тех оценщиков, с которыми банк работает на постоянной основе, иначе nbsp;покупка вторичного жилья по ипотеке может не состояться. Банк выдаёт кредит в пределах рыночной стоимости, которую оценщик укажет в отчёте. Иногда банк выдаёт сумму в пределах ликвидационной стоимости квартиры (эта стоимость на 10-15% ниже рыночной, она показывает цену, за которую может быть экстренно продано жильё в случае невыплаты ипотечного кредита заёмщиком). Если продавец квартиры под ипотеку запрашивает стоимость выше той, которую указал оценщик и которую выдаст банк ndash; покупателю придётся покрывать разницу за счёт собственных средств.
Отсутствие обременения квартиры и проверка юридической чистоты.
Приобретаемое жильё не должно состоять в залоге или под арестом.
В квартире не должны быть в числе собственников несовершеннолетние или престарелые граждане (при продаже могут возникнуть трудности с органами опеки, если несовершеннолетние дети имеют долю в собственности; в случае смерти престарелого человека возникнут проблемы, связанные с вступлением его родственников в наследство).
Если проводилась приватизация, необходимо проверить, не было ли при этом обделённых граждан, которые в любой момент могут восстановить свои права.
Если с квартирой ранее совершались сделки купли-продажи ndash; следует проверить чистоту этих сделок.
Продавец должен быть дееспособен на момент совершения сделки, иначе сделка может быть расторгнута по решению суда.
Проверку юридической чистоты жилья производят юристы банка. Кроме того, банки неохотно одобряют покупку квартиры под ипотеку у родственников, опасаясь сговора при проведении сделки. Невозможно купить в ипотеку жильё у супруга/супруги или у детей. Если дети покупают квартиру у родителей ndash; сделка возможна, но с рядом ограничений.
Документы, предоставляемые продавцом.
Конкретный перечень документов устанавливает банк. Обычно это правоустанавливающие документы (копия свидетельства о праве собственности), справка из БТИ, выписка из ЕГРП, копии паспорта продавца и других собственников квартиры, технический и кадастровый паспорт, копия нотариального согласия супруга собственника, справка из паспортного стола о жильцах, зарегистрированных в квартире. Могут потребоваться справки, подтверждающие дееспособность продавца (что он не находится на учёте у психиатра и нарколога). Также нужны документы, подтверждающие отсутствие у продавца задолженности по коммунальным платежам. Банк обычно требует, чтобы к моменту сделки из приобретаемой квартиры были выписаны все жильцы.
Покупка жилья в ипотеку ndash; процесс непростой, но эта сделка является очень надёжной, поскольку банк выступает гарантом её безопасности. Все риски сведены практически к нулю, приобретаемая недвижимость проходит всестороннюю проверку независимыми экспертами и юристами банка. Заёмщик может не опасаться возникновения неожиданных проблем после покупки квартиры, и при условии выполнения своих обязательств перед банком он будет иметь ликвидное жильё. | 
